中新经纬11月14日电 (薛宇飞)13日，中信建投沈阳海外软件园REIT在前一个往异日基础上连续收涨，但13日收盘价仍低于发售价，处于破发景况。

　　2025年下半年以来，多只REITs二级市集价钱抓续走低，截止11月13日，累计跌幅杰出10%的居品有15只。有机构分析，上半年REITs二级市集的抓续高涨行情和近期债券市集的周折，是诱发REITs价钱波动的原因。

　　有居品上市即破发

　　中信建投沈阳海外软件园REIT成立于2025年10月20日，在进行基金发售时取得了无数投资者的认购。该基金的发售份额为3亿份，其中网下发售份额、公众发售份额辩别约为6300万份、2700万份，最终，网下投资者灵验认购央求证据比例约为1.20%，公众投资者配售比例约为0.40%。

　　据Wind数据显露，2025年以来成立的REITs共有18只，这些基金在发售时均看守在较低的配售比例。上述18只基金中，有17只基金的网下投资者灵验认购央求证据比例在2%以下，多只在1%以下；18只基金的公众投资者配售比例均在1%以下，最低的仅约为0.06%。

　　从中信建投沈阳海外软件园REIT上市后施展来看，该居品于11月6日上市，发售价钱为3.660元/份，上市首日出现破发情况，最低报3.590元/份。在尔后的7日、10日、11日，均出现小幅收跌的情况。11月12日、13日，该基金流通收涨，13日报收于3.617元/份，仍低于发售价，较发售价累计下落约1.17%。

　　凭据中信建投沈阳海外软件园REIT招募评释书，该居品的基础时间形态包括沈阳海外软件园昂立信息园A、B座形态、沈阳海外软件园一期内的软件园D、E区形态、沈阳海外软件园一期内的软件园B、F区形态。在2022年至2024年及2025年一季度，上述形态年度加权平均出租率辩别约为83.86%、85.99%、83.86%、83.93%。

　　该基金招募评释书在风险教唆中称，在执租借条约平均租借期限较短导致出租率波动的风险。截止2025年3月31日，在执租借条约平均租借期限为2.33年，一年期及以内的租约占比为39.39%，2025年租约到期面积占已出租面积的比例为46.01%。尽管讲授期内基础时间形态到期租借条约的续租率平均水平杰出60%，但若到期租约未获续期或未获替代，基础时间形态将靠近一定的空置风险，进而导致基础时间项指标租借收入减少。

　　多只REITs二级市集价钱走低

　　参考中证REITs全收益指数走势，该指数在2025年上半年累计高涨约14.21%；截止2025年11月13日，该指数2025年下半年以来累计下落约5.26%。

　　据Wind数据显露，截止2025年11月13日，2025年下半年以来二级市集价钱下落的REITs盘算有59只，占总额77只的约76.62%；其中，累计跌幅杰出10%的居品，盘算有15只。

　　下半年以来价钱跌幅居前的REITs中，产业园REIT数目较多，比如，易方达广开产园REIT、华泰南京建邺REIT、中原合肥高新REIT、广发成皆高投产业园REIT、中金重庆两江REIT的累计跌幅均在15%以上。

　　截止2025年11月13日，易方达广开产园REIT价钱不才半年累计下落约-19.76%。凭据该基金三季报败露，相较于2024年同期，在2025年第三季度，产业园的出租率、平均条约单价辩别同比下降10.64%、6.41%。

　　晨星中国基金商讨中心高档分析师李一鸣对中新经纬默示，2024岁首至2025年上半年，REITs在二级市集迎来了一轮抓续高涨行情。这一轮高涨一方面成绩于计谋端的抓续利好，如REITs财富边界扩容、扩募机制渐渐完善等计谋红利开释，另一方面源于市集资金对类固收属性财富的激烈竖立需求。在权利市集波动加大、传统固收居品收益率走低的配景下，REITs凭借雄厚的分成派息才调，成为低风险偏好资金的遁迹所。市集热度的攀升径直激动了估值溢价的快速蕴蓄，为后续回调埋下了隐患。与此同期，2025 年7月以来债券市集的抓续回调成为触发REITs资金流出的外部成分。关于追求肃肃收益的资金而言，债市回调后不少债券居品的收益率已具备较高眩惑力。在此配景下，部分蓝本竖立于REITs的低风险资金启动撤出并转向债市抄底。

　　“上述两大成分的肖似共振，给REITs二级市集带来了压力。”李一鸣称，一方面，前期蕴蓄的高估值溢价自己就存在感性精良的需求，短少基本面复古的高溢价在市集情谊转向后难以抓续；另一方面，债市回调激发的资金分流径直加重了REITs的抛压。

　　机构：解禁时点前提议相对严慎

　　据Wind数据，从当今至2025年年底，有11只REITs的限售份额赓续解禁；2026年上半年，还将有22只REITs的限售份额赓续迎来解禁。

　　中信证券在近日发布的研报中称，2025年11-12月，REITs将迎来一轮战配份额结合解禁，2026年的解禁潮则发生在一、三季度。REITs琢磨方向在其限售份额解禁时点前后或多或少皆将靠近一定的卖压，解禁事件的冲击通常也受到当期市齐集座的赢利效应、投资者情谊等成分影响。在一级市集配售比例偏低、二级市集行情波动加重的环境下，提议喜欢上市方向限售份额解禁时点带来的竖立窗口期，其中解禁时点到来前提议相对严慎，解禁后则提议凭据市集情况择机竖立。

　　中信证券还合计，本年以来，参与公募REITs一级市集打新成为胜率较高的主流策略。但伴跟着公募REITs一级市集询价上限的大开、以及二级市集的抓续回调，该策略的收益启动出现回落。瞻望2026年，量度打新或趋于感性，一级市集投资重竖立的逻辑或重回主导。

　　李一鸣称，从底层财富性情来看，REITs的中枢财富多为基础时间或不动产，具有重财富、强现款流、永恒抓有的特色，其收益主要起首于底层财富雄厚的房钱收入、运营收费等现款流，受市集短期波动影响较小，这种现款流的雄厚性为居品的永恒分成提供了坚实保险。从财富竖立价值来看，REITs与股票、债券等传统财富的琢磨性较低，将其纳入投资组合中，八成灵验分布单一财富的波动风险，镌汰组合合座波动率。但须属意的是，要是投资者通过二级市集参与REITs的投资，需要面对市集价钱波动带来的风险。

　　(更多报说念陈迹，请琢磨本文作家薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

　　(文中不雅点仅供参考，不组成投资提议，投资有风险，入市需严慎。)

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包袱剪辑：罗琨 李中元开yun体育网